[ 導讀 ] 首創集團董事長劉曉光在發言中表示，園區采取政府的管理加上開發企業的運作和第三方專業管理運營的一個模式來運作這個區域。

首創集團董事長 劉曉光

　　2013年中國產業新區高峰論壇于2013年6月26日在北京海航大廈萬豪酒店召開，本屆論壇主題是“責任與價值”。首創集團董事長劉曉光在發言中表示，園區采取政府的管理加上開發企業的運作和第三方專業管理運營的一個模式來運作這個區域。因此政府管理是在規劃方面給予支持、指導和審批，內容包含發展政策、稅收政策、產業政策、勞動就業政策等等，這就是未來智慧城模式，也是促進未來科技城的新興手段。
　　>>實錄：責任·價值2013中國產業新區高峰論壇
　　以下為劉曉光發言實錄：
　　【劉曉光】：大家好，剛才講城市群體與房地產，現在馬上轉換到另一個主題，這個主題嚴格說不是我們的長項，我們是做產業地產，住宅、寫字樓比較強。做這種產業園區，我們實際上在摸索和探索，剛才我聽蘇州工業園他們做的都很棒。我想今天如果人我們來講，我就結合我們的實際案例來講，給大家簡單的說一說。
　　產業園區面臨的問題這我就不多說了，因為大家都很清楚，一個產業園區有孤立的發展區，有園區化的發展區，有幾個階段，包括自建園區階段、工業地產階段、產業園區階段。它的問題也很多，我們看了看實際上有重硬件、輕策略;重招商、輕服務;重產業、輕配套;重配套，請產業;重發展，輕環保;重規模，輕質量等等一些問題。
　　關于產業園區的發展形勢，我們也簡單了看了看，由單純的土地經營向綜合性的產業開發氛圍的培育開始轉變，多數園區都有自己的一種經驗和規律。由單一的產業功能建設向復合功能打造轉變，這也是一種趨勢。還有引進大型制造業，向培育創新型的企業在轉變。這個我想也是現在園區的一些轉型大的趨勢。還有由財政投入為主，向多元化融資方式轉變為主。這里過去主要是依賴土地的收益，財政的收益。現在的轉變可能是一種多元化的融資模式。還有由政府主導的運營管理，向政企管理的模式在轉變。開發區運作的過程中，大概幾種變化。
　　我今天簡單介紹一下，我們自己在做的，叫做未來智慧城一些運營模式的探討。我們在北京距天津的100公里的地方，離天津市大概15公里，跟著蘇州開發區對面做了一個東西，我們還在起步階段，這邊是蘇州的開發區生態園，這邊是天津開發區，這邊是我們，大概三個角，我們做了未來智慧城的概念。
　　面積有38公里，加上一些臨河的我們有60多萬，人口有30多萬，投資額我們估計在2000多億，到底用一種什么樣的管理方式，運營的方式來做，這也是一個很重要的事情。我們想采取政府的管理加開發[FS:PAGE]企業的運作，加第三方專業管理運營這樣的一個模式，來運作這個區域。所以政府管理就是在各種規劃給予支持、指導，審批，各種各樣發展政策，包含稅收政策、產業政策、勞動就業政策等等。開發企業運作這塊，主要是我們專門成立一個大的公司，叫做首創荊州開發公司，我們將開發建設、投融資建設、招商引資等等。另外第三方運營方面，我們想可能主要是在基礎設施、公共設施方面我們有一些想法。比如給排水、電力、地熱、燃氣、綠化、物聯網這些東西，將來可能會尋求著第三方運營這種模式。
　　從新的規劃體系來看，我們是用了國際頂級的SOM做的整體規劃，我們真希望把它做成京津合作的示范區域，旁邊有一個未來科技城，我們可能和未來科技城城市的生活中心，這里我們想可能會有9個產業構造進來。環境、技術、健康、醫療、文化、教育、休閑、旅游，還有高端的商貿，把它做為一個集智慧、生態、宜居的一個城市。規劃上角度，我們看的還是做的不錯的，主要在產業構造中把城市怎么能有機的融合在一起。我們想在這個園區投資建設中，要創先規劃體系，也就是我們不同于傳統的產業園區的僅重視產業規劃這么一個概念了，未來智慧城我們將不僅制定了產業的規劃，而且我們在聘請三星的SDS和城市科學院等這些機構，對我們智慧城的規劃和生態的規劃做了一個全方面的論證、規劃。我們想這里包含將來的產業規劃，包含正式智慧城市規劃，包含著生態規劃，應該是一個復合型的規劃。
　　做的過程中，我們想還是一個先導，把旅游、休閑、度假作為我們一個先導，兩個特色是把文化、教育和醫療的，三個支撐就是包含我們自己做的環境技術、高技術服務業，還有高端的商貿。簡單的說是這么講，但是里面每一個很復雜，你比如旅游的項目，我們可能把最優質的旅游主體公園中最優質的項目群辦進來，不是簡單說旅游產業。另外旅游文化教育，我們當然希望有國際化大的學校能過來，我們當然希望有一個體系能過來，在這里我們主要是構造九個大的產業。
　　對于發展愿景來講，以生態低碳的理念設計和建設這個城市，綠色標準、可再生能源、生態體系。我們其中把產業規劃中的環境技術作為一個大的產業擺在來了，環境技術的展示、培訓、交易、銷售等等會在這里。另外我們把現代化的網絡這套東西擺進來了，這里水的、污水的系統，垃圾的系統，智能的停車場、安全應急的系統，這些智能系統把它設計進來。我們的目標是智慧的城市，體現未來的城市，從基礎設施來講，我們想做成一個現代化的基礎設施[FS:PAGE]平臺。從政府的角度，從市民的角度我們都分別從不同角度來講，在只能、智慧角度做了一些設計。市民有智能的停車場，電子導航、安全應急、一卡通、電子監控的醫療體系、社區健康體系等等，將來可能這是大的體系和亮點。
　　另外創新的規劃體系我們主要是在資源的節約，經濟的持續、環境的友好和社會的和諧這幾個方面來規劃和策劃。創新的招商模式這塊，我們也做了一些研究和工作，將來產業研究怎么做法，多元化的渠道、平臺怎么做法，國際化的團隊怎么來構造。這里將來會有政府的服務平臺，創新的服務平臺，物業的服務平臺，金融的服務平臺等等，商務配套角度來講，我們對整個商務配套設施，生活配套設施也做了很多具體的設計。
　　作為新的城市，作為新的開發區，還是把開發區域和新的城市建設融為一體，這個不是太一樣的。這塊地上來講，我們想可能要突出它的未來和智慧的這兩個問題。我們覺得做了一段時間以后，可能最重要的是我們的理念，也就是把它設計成一個什么樣的城市，才能夠適應未來，體現智慧。為這個問題我們組織了很多專家，大概進行了很多的創意思考。在這種情況下，我們就把創意交給了SOM，它來做一個城市的總體概念設計，根據我們提出的產業構造。
　　現在我們覺得可能有幾個難點，一個難點是我們設計的產業，是不是能迎合未來市場，能迎合未來的情況。如果說沒有產業，只有住宅，那肯定將來會出現一些問題。這是我們當時遇到的第一個難點。
　　第二個難點就是我們構造產業的準確性，和它最后的實際結果，你比如說為了將來的醫療養老，我們專門考察了美國的圖森，為了一些旅游的主題樂園項目中一些比較精采的部分，我們在奧倫多看了13個項目，包括洛杉磯的一些項目。再比如將來做環境產業研究中心，它的培訓、交易、展示、銷售怎么來做，這還是一個比較新的課題，所以我們感覺到第二個難點，就是在產業的構造過程中，我們要下很大的力量。最重要構成完成產業，什么樣的項目進來，到底有沒有這種消費力和吸引力、發展能力，這是很關鍵的問題。我們感覺到這是第二個難點。
　　第三個難點，這個項目比較大，大概有3000億左右投資，它的基礎設施投資模型到底應該是什么。如果不投基礎設施是一個生利，如果投基礎設施攤到每一平米的價格有現在市場價、未來的市場價。怎么做基礎設施又是我們的一個難點。我們希望把它創造成企業與政府能共同的管理好的這么一個區域，這里就涉及到一些邊界了，哪些地方企業可以深入，哪些地方可以政府和企業結[FS:PAGE]合起來，當然還有一些軟的政策解析。包含稅收怎么辦，收入流程怎么辦，一些費用，將來費用是不是由區域負擔一部分，這些問題是比較難的問題。可能最難最難的還是把優質的產業吸引進來，把優質的項目吸引來，而且體現我們的未來和智慧的概念。所以我們想希望在這個區域不應該是一個簡單的住宅的新城，也不應該是僅有產業的這么一個園區，應該是一個以高端的服務貿易為核心的，跟其他城市功能相當融合起來的這么一個城市，這個城市有體制機制的設計，包含人員的戶口。包含個人所得稅這些問題，可能都是將來要涉及的體系之中，我們想做一個開發商來參加這種園區，或者新城的建設，難度肯定是很大的。
　　但是我們想，只要能夠堅持住高起點、現代化，最好有國際化的一些概念，能夠把這個城市設計的，產業功能跟它的宜居功能相融合的比較好一點，我相信能夠作出一個好的品質東西來。將來這個點在天津和北京之間，它的功能和它的效果是什么樣，可能我們都要進行深入的探討。比如對天津有什么樣的利益，天津需要什么樣的東西，對北京的需要是什么，可能都要融合起來來考慮。只有這樣我想才能夠做出一個現代化的，體現未來的，體現智慧的，產業也具有突破性的，又能夠適合于宜居的這樣一個產業跟居住相融合的新的城市或者什么概念。所以我們想可能對于我們做開發區來講，肯定有很多經驗不足，但是設計這個點借鑒做昆山古鎮旅游開發區的概念，我們也會借鑒在昆明做綠葉文化還昆明的概念，我們還會借鑒在海口做的海口新城的概念，把這些做產業地產的經驗集合起來，爭取把這些經驗和這些形態能夠輸入到未來智慧城里面。
　　我在想，可能很重要是一個起點問題，如果我們起點很高，選擇的項目品質也很高，我相信它不會成為沒有人去的地方，不會成為一個僅僅是產業或者僅僅是一個居住的東西，應該能夠把它融合的更好。我們更希望把我們在做地鐵上蓋產業構造經驗，把我們做旅游地產的經驗、商業地產的經驗、養老地產的經驗、醫療地產的經驗融合進來，應該讓人們看到這個城市眼睛是亮的，應該是體現了我們的未來和智慧的，應該是一個充滿活力的，既集聚了產業的東西，又集聚了人口居住的一些東西，這樣一個新的產業園區也好，叫做未來智慧城也好，叫做什么概念也好，爭取可能需要8-14年的時間把它打造出來。謝謝大家!

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